CAMINHO 01
Seguir com a compra
Você mantém o contrato e recebe multa de 1% ao mês sobre tudo que já pagou, contada dia a dia, desde o fim da tolerância até a entrega das chaves.
Art. 43-A, § 2º
LVA DIREITO IMOBILIÁRIO · RIBEIRÃO PRETO
A obra não foi entregue na data prometida?
A lei dá à construtora um limite claro para atrasar. Vencido esse prazo, o atraso deixa de ser adiamento e passa a gerar consequências previstas em lei. Pegue o contrato, veja a data prevista de conclusão e descubra ao lado em que ponto você está.
Calculadora de atraso
Baseada no artigo 43-A da Lei 4.591/64.
Some entrada, parcelas e o que já foi repassado pelo financiamento.
Preencha a data prevista de conclusão para continuar.
Estimativa da multa de 1% ao mês
Estimativa informativa, calculada apenas com os dados acima. O valor real depende das cláusulas do seu contrato e do que foi efetivamente pago. Não é promessa de resultado.
180 diasTolerância máxima além da data do contrato
1% ao mêsMulta sobre o valor pago, contada dia a dia
Art. 43-ALei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018
01 CONTEXTO
Enquanto a obra não sai, a conta continua chegando.
Quem compra na planta assume um compromisso longo. Paga entrada, paga parcelas durante anos, muitas vezes paga aluguel ao mesmo tempo, e organiza a vida inteira em torno de uma data que está escrita no contrato.
Quando essa data passa e nada acontece, começa a parte difícil. A obra fica parada ou anda devagar. O atendimento devolve resposta genérica. Aparece uma nova previsão, depois outra. E as parcelas continuam saindo todo mês, sem chave na mão.
A lei tratou disso de forma objetiva. O artigo 43-A da Lei 4.591/64 permite que a construtora atrase até 180 dias corridos além da data prevista, desde que essa cláusula esteja escrita de forma clara e destacada no contrato. É a chamada cláusula de tolerância.
Passado esse período, o quadro muda por inteiro. O atraso vira descumprimento de contrato e a escolha sobre o que fazer passa a ser do comprador, não da construtora. O problema é que muita gente segue pagando por anos sem saber que esse prazo já venceu.
02 O QUE A LEI PREVÊ
Vencido o prazo, quem escolhe é o comprador.
O artigo 43-A abre dois caminhos. Eles são alternativos, não se somam, e a escolha entre um e outro muda bastante o resultado final.
CAMINHO 02
Encerrar a compra
Você desfaz o negócio e recebe de volta a integralidade dos valores pagos, somada à multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos.
Art. 43-A, § 1º
EM QUALQUER DOS DOIS
Cobranças do período
Juros de obra, taxa de evolução e correção cobrados durante o atraso podem ser discutidos, assim como despesas que você comprovar ter tido por causa da demora.
CDC e jurisprudência do TJSP
03 MÉTODO
Como o escritório conduz um caso de atraso.
Antes de qualquer medida, o contrato é lido inteiro. A estratégia vem depois da leitura, nunca antes dela.
ETAPA 01
Leitura do contrato
Conferimos a data prevista, se a cláusula de tolerância está escrita de forma clara e destacada, o que já foi pago e o que consta de aditivos assinados.
ETAPA 02
Cálculo dos dois cenários
Montamos lado a lado o que rende seguir com a compra e o que rende encerrar, com números em cada coluna. A decisão é sua, com a informação na mão.
ETAPA 03
Notificação à construtora
Boa parte dos casos se resolve aqui, por acordo e sem processo. Quando resolve, costuma ser mais rápido e menos desgastante para o comprador.
ETAPA 04
Medida judicial, se necessário
Não havendo acordo, ajuizamos e acompanhamos até o fim, com retorno direto a cada movimentação relevante do processo.
04 ADVOGADO RESPONSÁVEL
Sobre Otavio Vilela.
Advogado inscrito na OAB/SP 525.075, atua em direito civil, imobiliário e do consumidor, com foco em contratos de compra de imóvel na planta, atraso de obra, distrato e vícios construtivos.
A atuação parte de um ponto simples: contrato de incorporação é documento técnico e cada cláusula muda o resultado. A cláusula de tolerância pode ser válida ou não conforme a forma como foi redigida. O aditivo assinado pode ou não ter efeito. A escolha entre multa e indenização altera o valor final. Nada disso se resolve com modelo pronto.
O escritório atende em Ribeirão Preto e Barretos, presencialmente e à distância, e conduz casos em varas cíveis e juizados especiais do interior paulista.
INSCRIÇÃOOAB/SP 525.075
ESCRITÓRIOLopes Vilela Alves Advogados
ATUAÇÃOCivil, imobiliário e consumidor
COMARCASRibeirão Preto e Barretos
05 DÚVIDAS FREQUENTES
Perguntas que aparecem sempre.
A tolerância de 180 dias vale em qualquer contrato?
Não. O artigo 43-A exige que a cláusula esteja pactuada de forma clara e destacada. Se ela não existe, ou está diluída no meio do texto sem qualquer destaque, o atraso passa a contar já da data prevista de conclusão, sem os seis meses extras. É um dos primeiros pontos que se examina no contrato.
A construtora pode culpar chuva, falta de material ou a pandemia?
Pode alegar, mas os tribunais têm tratado esses fatos como risco do próprio negócio, o chamado fortuito interno. O entendimento é que a tolerância de 180 dias existe justamente para cobrir esse tipo de imprevisto, e por isso ela não se estende indefinidamente.
Posso receber a multa e também cobrar o aluguel que paguei?
Aqui é preciso cuidado, porque a resposta rápida costuma ser errada. No Tema 970, o STJ firmou que a cláusula penal moratória, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, em regra afasta a cumulação com lucros cessantes. A multa já cumpre o papel de indenizar o tempo sem o imóvel.
O tribunal usou a expressão "em regra", e despesas efetivamente comprovadas, os danos emergentes, seguem lógica própria. Por isso a escolha entre pedir a multa ou pedir a indenização precisa ser feita com o contrato aberto, não por regra geral.
Assinei um aditivo com nova data. Perdi o direito?
Nem sempre. Depende de como o aditivo foi apresentado, do que exatamente foi renunciado e se havia alternativa real de recusa. Assinatura obtida como condição para continuar recebendo informações da obra é situação bem diferente de renúncia livre e informada.
Quanto tempo demora e quanto custa?
Sobre o tempo: um acordo obtido por notificação costuma levar semanas. Um processo depende da vara, da complexidade e da postura da construtora.
Sobre valores, honorários não podem ser divulgados em publicidade por vedação do Provimento 205/2021 da OAB. É assunto da conversa inicial, e você recebe a informação completa antes de qualquer contratação.
Preciso ir até o escritório?
Não. O contrato pode ser enviado por WhatsApp ou e-mail e a conversa pode ser por vídeo. Se preferir presencial, o atendimento acontece em Ribeirão Preto ou em Barretos, com hora marcada.
Meu caso vale a pena mesmo com pouco valor pago?
É exatamente o que a leitura do contrato responde. Em alguns casos o cálculo não justifica a discussão, e isso é dito com clareza logo no início. Em outros, o valor acumulado ao longo dos meses de atraso surpreende quem só olhava a parcela mensal.
06 CONTATO
Mande seu contrato para uma leitura.
Para a análise inicial bastam dois documentos: o contrato de compra e venda e o comprovante do que já foi pago. Com isso já é possível dizer em que ponto você está e quais caminhos existem.
Os dados enviados são tratados conforme a LGPD e usados apenas para retorno sobre o caso. A relação entre cliente e advogado se inicia formalmente após contratação.
ATENDIMENTO DIRETO
(16) 98116-2682Envio do contrato, análise preliminar e agendamento de reunião. Atendimento de segunda a sexta.
Abrir conversaDOCUMENTOS
otaviohvs@outlook.comIdeal para enviar contrato, extratos e comprovantes em arquivo.
Enviar e-mailCONTEÚDO
@LVA.advocaciaConteúdo jurídico sobre imóvel na planta, atraso de obra e distrato.
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